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[房地产]

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认识到买房子贷款的误区以及分享房地产信息

先声明一下,以下我写的这些信息,仅供参考,因为每个银行有不同流程和贷款项目,每个银行审批标准也不一样,并且客户自身条件和情况也不一样,所以以下信息仅供参考。

我来美国已经有很长一段时间了,在波士顿读完商科硕士以后 就落脚在美国的一家银行专门做房地产的信贷业务,我接待过很多中国客户,我发现对于在美国贷款的概念中,大家还是有很多误区。我将在这里给大家做一下详细的解答,以及对于那些想在美国投资房地产的这方面给一些建议。我还会讲一下现在房地产的行情,利率以及所需的费用,比如房产税,如果大家有什么问题可以自由发帖,交流和补充,我随时给你们回帖^_^


  
  好了 言归正传,首先,在美国贷款,一定要有社会安全号码(SSN),一定要有信用分数,你可以不是美国公民,也可以没有美国绿卡,但是你一定要有信用分数(credit score)和SSN。我见过有不查收入和信用分数的,可能要付40%以上首付并且还有其他一些附加条件。最低可以贷款的信用分数是不能低于600分。同时呢,你的信用分数又和你的房屋贷款保险税(Mortgage Insurance)和贷款利率挂钩,信用分数约高,你的房屋贷款保险费用和利率就越低。在美国,一般情况下,房贷是你收入的1/3,如果走一般贷款(conventional loan),你有其他债务,比如你有车贷或者上学贷款,总共加起来,最高极限不能超过你总收入的45%,这样银行才批准贷款给你。 对于Mortgage Insurance来说,如果你的首付是20%及以上,就没有Mortgage Insurance了。
  
  
  贷款来源,可以有以下几种贷款类型


  

·      一般性贷款(Conventional)

·      低收入政府补助贷款(FHA)

·      美国退伍军人贷款(VA)

·      农村住房服务局补助贷款(USDA

·      大额贷款(Jumbo Loan

·      重新贷款(Refinance Loan

·      房子翻新贷款(Rehab loan


  
  
  1 Conventional贷款,如果是自住房,并且贷款数额在$417,000以内,可以选择首付付房价的3% - 5% ,政府规定的房屋贷款保险相对于FHA贷款要低很多,并且会根据你偿还到20%的房市值后,自动消失,就不用再继续付房屋贷款保险了。如果在一开始,买房的时候,你选择首付 付给房价的20%,这样将不会收取房屋贷款保险费用。对于房屋贷款保险费用,你可以选择一次性在过户那天交清,或者选择每个月偿还。还有一种是你可以选择让你贷款的银行帮你支付,但是你要承担相对较高的利率。如果贷款数额大于$417,000, 将属于大额贷款,需要付20%首付


  
  2 FHA贷款,如果是自住,首付至少要付房价的3.5%,政府规定的房屋贷款保险相对较高,但是利率相对较低。
  
  
  3 VA贷款,就是美国退伍军人贷款,我觉得这个咱们大部分中国人都不需要,不过这个美国政府给了很多很好的福利,比如可以不用交首付- 0 首付,并且很多项其他的费用都是减免的。而且利率也比较低。


  
  4 USDA 农村住房服务局补助贷款,这个我觉得也是一个很好的选择。当然了这一类的房子比较偏僻,有很大很大的land,在人烟比较稀少的地方,大家可以上网搜索USDA Zone,这类房子也是低收入人群的好选择,同时对于低收入的人群的收入限制不同的州和县有不同的要求。这个可以0首付


  
  5 Rehab Loan   翻新贷款,最低首付房价的15%,这个是based on the sales price + rehab cost,这个贷款一般是以低价买一个比较破旧,需要装修的房子,然后对房子进行翻新,银行同时也会把装修的钱也一起借给你。


  

       6 Refinance Loan 重新贷款,这个一般要求信用分数至少在620分以上,才能做重新贷款,这个重新贷款,如果你拥有房子equity的20%及以上,就可以做no-cost refinance,你只要付一个评估师的费用就可以,别的就没有了。


  

      7 Cash-out Refinance, 这个其实就是相当于把自己拥有的房子(没有mortgage在这个房子上)然后自己“借自己的钱出来,一般情况下,比如你的房子市值是30万美金,这样你可以cash-out出24美金出来。


  

我个人认为,在你买房子之前,如果你打算贷款,有必要先找贷款经纪人,之后你有了一个大概了解自己可以支付多少钱的房子,每个月的月供是多少,这样你再会见你的房地产经纪人,根据你的需求给你找在你可承受价格的范围内,地毯式搜索房子。
  
  
  在会见你的贷款经纪人之前,一定要准备好你的收入税单,银行的账户开的存款证明,贷款申请表一定要如实填写,并将所有文件准备好,比如30天之内的工资单,两年的W-2, 最近三个月的银行清单,等等。如果没有W-2, 要提供两年的税单。如果是salary paid的,就不用非要两年税单,比如也许你刚毕业,之前一直在学校,但是你毕业后找到了稳定的工作并且是salary paid,这样贷款经纪人一般只看你现在近6个月的pay stubs,贷款经纪人在收到你的申请表后,要在三天内给你一份诚信估算(Good Faith Estimate, GFE),事先告诉你借这笔贷款你最终要花多少钱。许多初次贷款的人在看到30年总共还款额是贷款额的两到三倍时,都大吃一惊。有人不理解为什么过户费预估表上会有两个利率,一个低,一个高。低的那个是利率(Interest Rate),高的那个是年百分率(Annual Percentage Rate, APR)。年百分率是利率加上所有与贷款有关的开销后算出来的,更能体现贷款的真实利率。所以在比较两家银行贷款利率时,应该比谁的年百分率低。
  
  
  
  
与贷款有关的开销包括以下费用:
  

     

      手续费(Processing Fee):
  
  
  信用报告费(Credit Report)
  
  
  处理费(Processing Fee)
  
  
  纳税服务费(Tax Service Fee
  
  
  洪水证明费(FloodCertificate)
  
  
  审批费 (Underwriting Fee)
  
  
  评估师费 (Appraisal Fee)
  
  
  选定贷款银行后,首先要填一份贷款申请表(UniformResidential Loan Application)。贷款申请表有五页纸,包括以下内容。
  
  
  1.贷款种类和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)
  
  
  2.房地产信息和贷款的目的(Property Information and Purpose of Loan)
  
  
  3.贷款人情况(Borrower Information)
  
  
  4.工作情况(Employment Information)
  
  
  5.月收入和支出(Monthly Income and Housing ExpenseInformation)
  
  
  6.财产与欠债(Assets and Liabilities)
  
  
  7.房地产交易细节(Details of Transaction)
  
  
  买主递交贷款申请后,贷款公司或银行会请估价师给所购的房屋进行估价(Appraisal)。在报价合同中,可以附上房屋估价(Appraisal Contingency)和贷款批准(Financial Contingency)两项附加条款。条款的有效期一般是15天。但由于次级贷款的影响,银行比较挑剔,出现房屋估价低于合同售价的情况,影响到贷款的批准。为安全起见,可把贷款批准附加条款有效期增加到20天。
  
  如果房屋估价低于合同售价,买主要在房屋估价附加条款有效期内向卖主递交买主房屋估价通知书(Buyer Appraisal Notice)并附上房屋估价报告,要求卖主把合同售价降到房屋估价


  
  贷款批准后买主还要锁定利率(RateLock-In)。利率锁定期有15天,30天,45天,60天或更长。时间越长,利率相对偏高。一般在过户前30天内锁定。
  
  贷款额上限是由贷款人的经济状况决定的,能不能贷到款或利率好坏是由贷款人的信用分(Credit Score)决定的。
  
  
  贷款种类有二百多种,但大多是从两个基本类型衍生出来的:浮动利率(AdjustableRate Mortgage, ARM)或固定利率(FixedRate Mortgage)
  
  
  -浮动利率(Adjustable RateMortgage, ARM) 一般有3年的(意思就是3年内固定,之后浮动),5年的,7年的,10年的

  -常见固定利率(FixedRate Mortgage)贷款有15年或30年的。


  
  过户日期(Settlement Date)可订在合同生效后的30天到45天。计算机自动化大大缩短了贷款审批的时间,使30天或更短时间过户成为现实。一些银行没收的房子明确规定30天之内过户。
  
  

贷款预审批准书内容包括贷款种类(Program),头款额(Down Payment),贷款额(Loan Amount),利率(Interest Rate)。它还会有以下的字样:该预审批准书的依据是已核实的买主信用史(credit history),经济状况(Financial Information)和职业史(Employment History)。贷款的最终批准还有待于认可的房地产合同(Ratified Contract)和房屋估价(Appraisal)
  
  
  还要说一下,如果你是买房子,作为投资(比如租出去),那么首付不得低于房价的15%
  
  
  我个人认为,想在美国贷款买房子,不是想像中的那么复杂,如果你保持良好的信用记录,没有很多债务,有比较基本的收入,基本都能贷款买房子。希望我写的这些给大家很好的帮助,如果有任何问题和补充,希望大家自由发帖子交流,我随后也会补充一些信息。

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我现在想给大家普及一个比较重要的知识,也就是我们是如何判断一个客户他是否能贷款,我们的标准和计算方法,这样大家心里有个谱,贷款之前也省了不少时间。

  说一下收入和贷款额度,负债率的关系:

  我们一般判断一个客户他的贷款额度,主要是根据他最近两年的报税单显示的收入的平均值,如果你是hourly paid 或者self-employee 就是那种自主经营的,那么这种情况下,我也看最近两年的税单的收入平均值,这个收入是看税前的。Income before any taxes before any deductions.

  如果你是固定工资,也就是salary paid,这种情况下,留学生比较常见,不需要两年的报税单,我只需要看近6个月的公司条儿,比如之前你在上学,那么我可能会需要你出示你的成绩单,来证明你过去两年内确实是在上学,如果你之前有别的工作,然后近半年内找到了固定薪资的工作,也就是salary paid的话,那我就按照你现在salary paid的工资来计算你的income。

  现在说说负债率和贷款额度的关系:

  有些人,你可能有车贷,学贷,其他房贷,在这种情况下,你如果想买房子,找银行贷款的话,我们会把你的所有负债加起来,做conventional loan,也就是一般贷款,你的总负债不能超过你收入45%,也就是你的车贷,学贷和房贷等左右负债加起来不能超过你总收入的45%,如果超过了,贷款很容易被reject。如果做FHA loan,这种贷款你的总负债不能超过你的收入的52%。你的房贷不能超过你总收入38%,如果超过了,也很可能被reject。

  来说说房贷的贷款额度,我们是考虑到那些因素呢,除了本金,利息,我们还要把每个月平均的房产税,房屋危害保险也要算进去,有的房子有HOA fee(管理费),或者flood insurance(洪水保险),这样的话,也会影响你的贷款额度,如果你要是没有付20%的首付,每个月也要交mortgage insurance,这样的话也会影响贷款额度,所以很多时候,你发现同等价位的房子,你有的就能贷款,有的就贷不了款,就是因为有的房子可能没有HOA Fee,没有flood insurance。所以大家在选房子的时候,也要把这些因素考虑进去。
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Mark....
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RE: 认识到买房子贷款的误区以及分享房地产信息

mark房屋贷款
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RE: 认识到买房子贷款的误区以及分享房地产信息

楼主在波士顿吗?可以私信一个你的联系方式吗
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非常感谢,很有用的信息。
请问,这里的收入是税后的收入吗?
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回复 6楼jiahui的帖子

不是税后收入,我们只看税前的
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Mark, 感谢lz
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  现在说说负债率和贷款额度的关系:

  有些人,你可能有车贷,学贷,其他房贷,在这种情况下,你如果想买房子,找银行贷款的话,我们会把你的所有负债加起来,做conventional loan,也就是一般贷款,你的总负债不能超过你收入45%,也就是你的车贷,学贷和房贷等左右负债加起来不能超过你总收入的45%,如果超过了,贷款很容易被reject。如果做FHA loan,这种贷款你的总负债不能超过你的收入的52%。你的房贷不能超过你总收入38%,如果超过了,也很可能被reject。

  
  DirectLender 发表于 1/20/2015 5:31:56 PM
说的很详细,非常感谢。
我有点疑惑,“总负债不能超过收入45%”是怎么算的?这里的收入是什么?
一般贷款额不是可以到年收入的3-4倍吗?

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楼主可不可以讲一下 那个closing cost 关于seller help的问题!谢谢了
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