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[房地产]

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说说近年异地投资房的经历(长慎入),同时替好律师推荐他的自住房。

今天不忙,更新一下,

去年到今年陆陆续续的开始卖了,主要问题是维修和PM管理上。 维修时大头,所以把手里的老房子都卖,走一次房客就是一次大修,几千进去了,我自己的房子也装修,发现实际成本三分之一都不用,主要在人工上,过来估价要油钱,螺丝安装按个算钱,很头疼这里。这些都是PM找人,(后来发现是她老公... ) 赚得钱都让PM维修走了。新房子没有维修问题,至少过去2年没有,但是打算房子7年后开始卖掉,因为那里的环境房子寿命普遍不长, 百年没听说,据说20/30年。
卖的肯定都是比卖的时候高一些,否则我不卖,也不急用钱,就是和PM说房客住着卖,尽管没有空房容易,但是不耽误租金方面啊。 目前算下来小赚一点点。。

远程PM非常主要,远程PM非常主要,远程PM非常主要。。。



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说说近年异地投资房的经历(巨长慎入),同时替好律师推荐他的自住房。

先说正事儿,我南卡律师的房子要卖,已经在网站贴了,当然如果可以自己卖就省下6%中介费,其实可以和她砍价把3%的中介费算你的折扣这样也间接的省钱了。 律师人不错所以就当作帮忙啦。29579区很不错,我有3个房子在这个区。没买的原因是我没钱了,并且我个人觉得投资房买15-18万的3bed相对好出租投资回报率好些。个人喜好啦。希望有喜欢大房子的买来投资啦。

473 Emerson Dr., Myrtle Beach, SC 29579 | MLS#: 1613170

http://www.zillow.com/homes/for_sale/house,condo,apartment_duplex,mobile,townhouse_type/80981656_zpid/featured_sort/33.766572,-78.854606,33.742631,-78.88366_rect/14_zm/


再说个人经历及吐槽。 不是BOS哈,不喜勿入哈。

本人NY,投资坐标南卡myrtle beach 29579/29588 zip, 因为是旅游城市07年后的房价跌的比较厉害,现在已经回涨一些了,朋友10年在这里买了很多很容易出租也赚了不少,所以也心动了。 尽管买的没有人家那么便宜还是有的赚哈。开始看小户型condo那个便宜啊,买的最便宜的一个不到3万1000尺,这价钱NY想都别想。于是全现金买了3个87年左右的,close马上就出租出去了,租客服务行业为主(当然旅游城市主要是服务行业);几年里曾经发生过一次租客不给钱,PM把她撵出去,但是还是耽误1个月的房租;发现一个修理还是需要的,费用把半年租金都进去了。都是PM管这些事情包括HOA,看房,税单,如果你自己没时间PM的钱(租6%)还是值得的。 后来发现我还是可以贷款就赶紧飞过去看看(之前没有去过那里),觉得是值得投资的地方。就开始贷款买新house了,这样,同样的4万用在全现金和贷款的房子就是完全不同的状态了,当然前提是可以贷款或者足够全现金买房。 新house不用修理社区好,租客素质也高了很多,毕竟月租1700和800的人差别还是有的。 以后也打算改变策略卖condo再贷款买house.

房子具体参数:
condo平均:4万一个1000尺2bed 2bath, 租金800。去除管理费各项税开支500一个月的净收入。
house 平均:18万一个25%downpaymeng(4.5万) 2200尺 3bed 2.5 baths. 租金1700。去除贷款,管理税杂项 800一个月的净收入。

所有房子都是一个agent(中国人), 一个律师(local老外)和一个PM(local老外)打理。

很满意律师,因为之前买房打官司和律师打过交道比较多。经历最滥的是以前法拉盛的不将规则的中国律师。后来NY自住房是一个比较出名的台湾律师,律师不错,但是慢功出细活啊,2月合同7月底close.大部分时间放在等律师安排时间看的上面了(助理说律师好case多得排队)。这个南卡投资房的老外律师反而回复很快(通常是老外慢,中国人快), 并且会将文件弄得很清楚, 因为一个房子好像房产不清的原因往返N多邮件把所有材料都搞清楚了。还有一次要求尽快close因为要自己生孩子没时间, 结果看到他周末都是邮件准备材料周中就close.

buyer agent 不好评价,脾气不好没有耐心,她自己的话说“我那么多房子要卖那么忙哪有时间搭理啊” 我两个朋友和她交流过都很不喜欢。 我的房子都是自己网上看好让她联系,对她来说就是送到手的钱了。并且我说的很清楚,你卖房我投资都是为了赚钱都别废话就是了。客观说态度不是合格的agnet,(所以我不推荐)但是她手里有inspector, 修理,律师,PM一条龙的服务,我也是用她的原因。

PM人不错,平时看好的房子让她估价都不错,(不要听agent 的估价,她为了好卖方通常说的租金比实际高) 但是现在她手里房子太多(100多)忙不过来了,服务自然不及以前。现在又用另一个试试看吧。  

当然相对cash买房还是很简单的。下面说说贷款买房,并且太有必要提一提这loan agent的差别有多大:

我是同时(签合同时间差一周)买的两个house用了不同的NJ的贷款公司。 结果一样的房子状况(都是新房)一样的我个人的贷款资料,签合B比合同A晚签一周,B close 可比A早一个月,这其间B的贷款agent, 各种借口,措辞,甚至咆哮说我没有耐心(同一个资料递交四次怎么有耐心), 还说人家老外做事情就是慢需要给他时间, 你要有耐心。。。老外对中国人的名字不敏感,所以弄错了你要理解。你的case到哪里都要这么久,这么麻烦,没人愿意做你的case。。。我想说的是一样的中国agent(俩贷款agent都是中国人)人家怎么没有这么多废话早就干完了,而你怎么就跟个孙子似的啥都是老外就得给他们耐心啥啥的呢。不想和她吵是想尽快把贷款拿下来,吵得结果对我没有任何好处。但是这样的EVERBANK 的N.W agent也别指望再用了。

补充说明:



我为什么买, 第一是哪里主要是养老的地方,美国的baby boom 潮退休开始了, 很多老人卖了房子去好的地方租房养老。第二环境好,好多高尔夫球场阿,感觉很好,尤其对在NY拥挤过的我来说就去了一次就不想回来了。第三 我也是受朋友影响(他 09年买的1600尺新condo不到6万,很漂亮,真是白菜 ,并且也真的看到感觉到哪里房子的好出租,尤其是condo 其中一个还没有close就已经有人要了,基本合同签了pm那边手里就开始有人了),house2号拿钥6号有人要了一周不到。
忘了表扬作的好又快地那个贷款agentWendy .C)了,太有必要推荐一下给NJ的姐妹们啦,她要求文件清楚简洁,动作很快,有问题电话快回复有耐心。没有像Nacy.W那么多借口[老外办事慢;我的资料不清楚;我的英文不好邮件写的不清楚;老外对中国人名字老弄混;我的收入低;和别人比我不高兴《我说她的慢繁琐别人都弄完了》。 还咆哮的说我没有耐心。]问题是同一个人完全一样的贷款和一样的房子两个居然相差一个月,对于投资房来说意味多收一个月的租金收入。anyway相比之下只能说N做的太差不停的推卸责任人品也有问题。  




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下面是之前看到别人写的个人感觉比较客观。

        一、注意投资房和自住房的区别
       如果你想要在美国买房,应该先弄清买房的目的是什么。如果是自住房,因各
人喜好不一,有人喜欢郊区,有人向往市区,有人喜欢独立屋,有人爱公寓,有人爱住
水边,有人喜欢山坡树林,买自住房最重要的原则只有一个,那就是自己喜欢才买,只
要喜欢,买下来永远不会后悔。如果是为投资而购房,那就不一样了。投资的目的是赚
钱,在房价缓慢上涨的市场,只有投资少租金高才能赚钱。所以要用心琢磨租客的喜好
才是最重要的。
     投资房不能买太贵、太高档或房间数量太多的,试想,一个能花2000美元出租房
子的人,早就有能力购房了,他怎么可能去租房呢?即便是愿意,也是短期的,难有长
期租户。

       二、地理位置
       地理位置永远是投资的第一考虑因素,选择一个经济上升区,比经济下降区要
好,所谓经济上升,通常就是人口是否呈增长态势。 另外,房子的位置不能太偏僻,离学校、市场等居住配套太远或者交通出行不方
便,都不容易出租或出售,即便是能够出租或出售,价格也偏低。

      三、建筑年代
      我通常只考虑建筑年代在1980年以后的房子,这是因为老房子修理费太高,麻烦
多,维护成本昂贵,有人称老房子价格便宜,如果买下来投点钱进行改造仍是很划算的
买卖,但对于不懂修理的我而言,选择新房或次新房是主要选择,除非老房子已经过更
新改造,否则一般情况下不予考虑。
      我测算过,投资新房子的毛利率,通常远远不如旧房子,但由于旧房子的修理费
多,故净投资回报也相差不会太大。通常50年以上旧房子(这里主要指公寓楼)的电路
、水路、管道等设施没有独立的电表、水表,于是不得不由屋主支付电费和水费,而美
国人一年四季都开空调,浪费相当大,这是笔不可控的开支。故为了省心,凡由屋主支
付Utilities的房屋,我基本不予考虑。

      四、周边环境
      这里是指小环境,即房屋所在的社区,如果这个社区的居民很穷,学区不好,通
常房价也不会高,如果这个社区附近都是旧房子,而你看中的是一幢被旧房子围绕的新
房子,而且价格相当诱人,我劝你最好还是别买,因为新房子的市场价值会受周边旧房
子的拖累而贬值,升值前景不会大。另外,机场、大烟囱、高压线、屠宰场、监狱以及
坟场附近的房屋,我通通不予考虑。
     租客往往喜欢交通便利、商业配套好的区域,方便仍是他们的第一选择。

       五、占地面积及房屋朝向
       如果是自住房,大多数人喜欢占地面积大的独立屋。但对投资房而
言,占地太大反而是个负担,会降低投资收益率,因为同样大小的房屋如果占地面积大
,则肯定投资成本大,而花园大又意味着维护开支大,除草、浇水、施肥等都要钱,其
实美国本身就是个大花园,很少有租客会强调花园要如何如何,他们一般在乎屋内设施
远超过屋外环境,因此,投资房没必要占地过大。
      坐北朝南的房子是非常科学的,本人认为风水应该是门科学而不是迷信。风水不
好的房屋,人住进去会得病,这不是怂言听闻。投资房虽不象自住房那样非常讲究风水
,但至少也要说得过去。

      六、地税和保险
      投资房的地税和保险也是考虑的因素,因为这会直接影响到投资回报。不同城市
不同地区的地税差别非常大,投资房的保险费用(指房屋火险等)一般比自住房要高,
房屋保险是必不可少的,即使是现金购买也应该坚持买房屋险,这是从安全角度出发。
比如,租客不小心跌倒,你就有可能成为被吿而赔偿一大笔钱。

      七、房屋保养及支出
      按照美国的法律规定,房屋维护是业主的义务,如果房屋下水道坏了,洗碗机不
工作了,或者空调不制冷了,都需要业主及时花钱修好。 房屋维护支出将是一大笔费
用,因此在购房时,在合同中最好约定一个前提条件,那就是为了确保房屋质量,要求
聘请专业人士做一次inspection(房屋检查),以便了解屋顶是否需要更换,下水道和
空调是否正常工作,以及房屋是否建立在自然灾害较为频繁的地区。Inspection的费用
通常由购方支付,如果通过Inspection发现了质量问题,可以要求售方修理,如果售方
不负责修理,则购方可以拒绝购买而不会承担任何责任。做Inspection是为今后的房屋
保养着想。
      
       八、投资回报率
       投资回报率要多少才算是成功的投资?如果用现金全款购房(即不考虑贷款)
且不考虑房价上涨的因素,仅考虑租金收入,那么投资净回报应当在8%-10%左右才算是
划算的买卖。这个投资净回报的计算方式是:
     (1)收入:指租金收入;
     (2)支出:指房屋维护费、房屋管理费、地税、租金、广告费、法律诉讼费等,
有些公寓还有小区物业管理费;
     (3)净回报:指收入减去支出后的净利润。
       通常,新房子因为价格高,租金的投资回报率要低于年代旧远的房子,通常房
龄在20年至30年的房子,租金的投资回报率最高。

       九、贷款安排
      美国的住房贷款利率目前已达到历史最低,30年按揭贷款利率一般在4%左右,如果有条件贷款,一定不能错过这个机会。只要利用好
贷款这个财务杠杆,仅靠租金收入,投资回报率就可达15%甚至更高。由于美国目前的
房价处于最低谷,大部分房屋已从高位跌去30%-50%,故如果现在买房且利用好贷款,
几年后的总投资回报率一定相当可观。

     十、如何对出租屋进行管理
      买房后如何出租,如何收租金,如何对付老赖租客,如何维护保养房屋,通通都
是学问,不同的人管理的效果完全不同。前不久听教会一个朋友说他很后悔买出租房,
因为他太善良了,太相信租客了,结果受伤的总是他,后来一气之下把房子干脆卖掉了
。哈哈,看来并非所有人都适合买房投资。

       如果自己有时间精力,最好自己管理,这样可省下一笔管理费(通常是一年按
一个月的租金计算),修理什么的,最好自己去Home depot 或 Lowe's 买零部件,能
够自己安装的话就自己干,自己做不了可以寻找专业修理人员上门修理,要知道美国的
人工费用很高,工人上门一次,仅是上门服务费就得80美元,还不算其他的零件费和人
工费。

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    最后编辑dear_gujp 最后编辑于 2018-06-21 14:27:44
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    2#

    mark………………
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    3#

    赞lz强人。请问楼主对南卡熟悉吗?是因为有朋友成功的例子在前才选择这个地区的吗?
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    4#

    mark………………
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    5#

    mark,楼主很厉害哈
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    6#

    timing很重要啊,你律师的房子几年也涨了很多了
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    7#

    马克马克马克
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    8#

    timing很重要啊,你律师的房子几年也涨了很多了
    老报纸 发表于 8/9/2016 5:35:03 PM
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    2007 is peak time. This house is not off water yet. The attorney is worrying about the crash like 2008 again.
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    RE: 说说近年异地投资房的经历(长慎入),同时替好律师推荐他的自住房。

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    我大概看了一下, 她那个区很好,你可以地图/zillow看一下就知道了, 相对价钱不错,所以帮忙推荐啦。
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