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[房地产]

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房产投资,勿忘初心——你想要的地产王国给不了你憧憬的生活

原创翻译


要干大事!要积累成百甚至上千个单位。要有规模效应。要垄断。利益要最大化。换句话说:要往大里发展,不然还是回家洗洗睡吧。


你的投资目标敢不大点么?现在1个亿都已经是“小目标”了。那些现金流最多的房产,翻修最多的,最好出租的,难到不是最大最好的么?


今天我要告诉你们,不一定是越大越好。事实上,我要让你看到越小越简单的,对大多数人来说反而越好。


我想发起一个新的运动,我希望你们能够加入我,口号就是:“要往小里发展,要不然就回家洗洗睡吧。”


大了没什么不好

人生实在是太复杂了,不能说大了就不好,小了就一定好。每个人的动机都不一样。如果你的理想和抱负就是要作地产界的大佬,那也无可厚非。


我想说的是,如果你认为只有把房地产事业搞大了,才能过上有钱人的生活,那你就错了。


你不需要通过做大来实现令人向往的财务自由和人生目标。小规模的房产投资,只有很少的几个房产一样可以实现。这些迷你的房产投资模式可以给你足够的钱,充足的自由和时间,以及足够的灵活性。同时可以避免很多大规模经营带来的麻烦、风险。


这难道不是很多人最初打算做房产投资想要得到的吗?


不可否认,小规模的房产投资确实有它的弊端。你可能无法像地产大佬们那么风光,出席各种社交活动,上电视节目,甚至参政议政。但是值得庆幸的是,你可以享受到很多人梦寐以求都无法实现的财务自由。


为了更好的阐述我的观点,让我们来看三组投资者的故事。


一年夏天,三对夫妻一起去欧洲旅游。他们最开始在网上相识,都是房产投资的新手,他们互相帮助,一起成长。15年后,他们不但自己的房产投资事业都很成功,还彼此建立了深厚的友谊,成为了很要好的朋友。他们决定一起去旅游,享受房产投资的成果。

他们花了14天游历了地中海岸。最开始他们探寻了意大利的名胜古迹,享用了美味佳肴。接下来,他们依然保持了高大上的行程,坐游轮游览了希腊,克罗地亚和阿尔巴尼亚。


这些投资者能负担起这样的行程么?让我们来瞧瞧。


第一对夫妻,Liz 和Tom,50多岁。他们在密苏里居住生活,自己投资并且管理房产。在过去的15年里,他们买了10栋独立屋,一个接一个,都是在很好的区。

[p=null, 0, left]Liz 和Tom 费了很大力气买到这些低于市场价的 fixer-uppers,他们用房地产投资中常见的 BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat 即:买入, 装修, 出租, 重新贷款, 重复)投资策略,来填补自己手里的现金。然后他们用了债务雪球策略提前还清贷款。他们的房子现在每月正现金流有7000,一年84000。[/p]

第二对夫妻,Tiffany 和Darius,40多岁。他们住在纽约。他们主要在北卡罗莱纳投资,是通过一个物业经理管理。15年后,他们现在拥有一栋50个单位的公寓楼。


Tiffany 和Darius 从小房子做起,用1031 exchanges 免税置换越来越大的房产,直到足够大的时候,换了 50个单位的公寓。他们的贷款是25年固定利率,正现金流每月1万刀,一年12万。


第三对夫妻,Mike 和Lauren,40多岁。他们住在内华达州,在全美国范围内投资。15年后,他们拥有500个单位。


Mike 和Lauren一开始自己出租,慢慢地通过找到很多好的 deal ,他们把别人的钱都汇聚起来一起投资。 现在他们所持有的房产部分,每月正现金流3万刀,一年36万。在三对夫妻中是最高的。


很明显三对夫妻都可以轻松支付一趟欧洲之行。这也是他们开始投资的初衷。


但是在接近旅行尾声的时候,有趣的事情开始发生了。


让我们继续旅行下去吧!


在旅途快要接近尾声的时候,三对夫妻都度过了一段美好的时光。甚至好到第一对夫妻Liz 和Tom提议多呆几个礼拜,再去更多的地方。


Liz 和Tom名下的出租房,都是房客每个月自动支付房租的。如果发生任何需要维修的紧急情况,租客可以打电话或者写邮件联系维修人员,但这几乎没有发生过。而且他们不打算再购买更多的房产,所以他们的工作日程非常灵活,可以轻松延长旅行。


第二对夫妻Tiffany 和Darius查看了一下自己的日程表,他们只有一些社区和教会的事务,不过这些都是可以推后的。他们的物业经理也非常能干,负责了50个单位的日常运营和维修。他们接下来也没有大规模的融资和装修工程,所以也非常乐意留下来继续旅行。


但是第三对夫妻Mike 和Lauren就比较困难了,他们很想留下来,也完全有能力支付额外的开销,但是家里有很多工程和项目都迫在眉睫了。


负责翻新公寓的承包商正在等着他们提出,近期购买的公寓改造加建的计划案。他们还需要找一个新的物业经理,来取代之前不称职的一位。他们公司的财务、会计和管理人员都等着他们回去开会,部署工作。还有一些股权投资人想和他们讨论一下过去和未来的项目。


结果可想而知,Mike 和Lauren不得不婉言拒绝了延长旅行的计划。


Mike 和Lauren的生意一点都不差,事实上,他们是三组投资者中财务状况最好的。但是我经常问像Mike 和Lauren一样的投资者一个问题:


你们的投资生意实现你们真正的目的了么?


你们把时间花在了最重要的事情上么?


有没有别的办法同样可以实现你们的目标,而且可以少很多麻烦、折腾和风险?


Mike 和Lauren也许很满意他们的现状。如果是这样,我为他们感到高兴。但是我的经验告诉我,像他们一样的人,大多数觉得不开心。他们所赚的额外的钱,是有代价的。


你肯定可以找到很多反例,比如Trump,最著名的地产大亨,如今的美国总统。我们可以找成功的例子来反驳,但底线是,你的目标是什么?你实现目标的最佳途径又是什么?你是Trump么,还是一个普通人?你是不是想摆脱朝九晚五的生活,获得财务自由,享受更多的人生?


我认识很多创业者、企业家和投资人:最有钱的都是那些生意做的很大的。如果那是你的首要任务,你就去把生意做大好了。不过我认识的最有时间的,最灵活自由的,烦恼最少的人,都是那些生意和投资组合规模很小,很简单的。更有意思的是,那些做小生意的人一点不担心自己的净资产比那些大投资者的少,因为他们光顾着享受人生,都忙不过来呢。


你能控制住科学怪人么?


到目前为止,我一直在打击大的地产商业模式。但是不得不承认,作为一个大生意人,也许你可以做到鱼与熊掌兼得。你可以创造出一个体系和团队,让他们去给你赚钱,减轻你的负担,让你可以有更多时间去享受生活,这的确有可能。


需要强调的是,管理一个更大更复杂的企业,往往更加困难,需要付出更多时间。因为要牵扯到很多人,有很多不确定因素,很多的事情都需要去面对。


我认为这就是科学怪人。如果你无法高度专注一个公司,它可能会变成可怕的、不受你控制的怪物。它甚至会很饥饿,吃掉你的钱,你的时间和你的生命。


我最喜欢的一本财经方面的书是《Your Money or Your Life》作者是 Vicki Robin 和Joe Dominguez。


作者分享的虽然是个人理财方面的概念,但是同样适用于房地产投资。随着你的生意逐步上升,你度过了许多里程碑,首先是存活下来,然后是过上了舒服的日子,甚至有些小小的奢侈。最终你到达了一个位置,叫做“满足”,即事业成功的巅峰。如果以幸福感来衡量,再也没有比这更快乐的了。


但是随着你跨越了人生的巅峰,你接下来每挣到的一笔钱,和每一笔开销,给你带来的幸福就越来越少了。这是因为你赚的越多,花的越多,随之而来的混乱、繁杂、压力和困扰也越积越多。


每个人的满足点都不一样。但是作为一个房产投资者,你要学会什么是满足。这篇文章的中心思想是,对于我们绝大多数人,小规模的,简单的生意足以让我们得到满足,一旦做大,跨越了满足感的巅峰,以后的生活就会凌乱不堪。


但是有人会说:我就是喜欢不断扩张,喜欢忙忙碌碌


读到这里,我敢说有些人会赞同我的观点,而有些人完全接受不了。这正如我所料。但还有些人在犹豫不决,也许你知道你的财务状况已经很好了,但是你可能会这么想:


我是一个工作狂,我喜欢工作的忙碌。如果我不搞更多的交易,做更大的生意,我不知道我自己还可以干什么。我宁肯继续这样重复下去,也不要冒着生活会变得空虚的风险。


我能理解你的痛苦,我就是一个典型的在工作中争强好胜的工作狂。


工作确实让人很充实。它可以给你的人生带来意义,成长和挑战。我个人很享受。如果你很乐在其中,没有理由放弃。


但是当你的财务状况很好了以后,你的工作是否可以改变一下? 你可以改变一下工作的方法,投资的方法,和你的日程? 你完全可以继续做你的事情,但却按照你自己的习惯。


有时候,这种思想上的跳跃需要一些想像力。


你已经努力工作多年,即使你刚刚从大学毕业,你也经历了多年的学习生涯,让你具备了不断进取,不停工作的能力。


我发现自己做了很多年朝九晚五的工作后,丧失了一种能力,那就是像孩子一样的想象力和创造力。孩子内心的那股力量让他们敢于说出自己的理想:“我长大后要成为时空穿越者,回到过去!” 在成人的世界,人们善于拿钱当作借口,用现实的残酷来粉碎自己的梦想。


2009年的时候,我和太太去西班牙和南美洲度假旅行。在旅行途中,我终于找到了自己忘却了的想象力。6周后,我的自负和野心稍微放下了一点。一切都发生在西班牙的卡达克斯,我和太太安静的享受着一个地中海渔村的美好时光。


我们看完了日落后,又迎来了满天的繁星,最后还有我们见过的最大的流星划过了半个天际。在整个过程中,我可以感到自己的身体就像是打开了一个巨大的心结!


那时的我并没有什么特别的顿悟,只是惊讶自己的人生是如此的按部就班,一成不变。如果没有那次旅行,在那个空间,那个时间放慢了脚步,我很有可能还会告诫自己,需要继续扩张,再大干二,三十年。那一刻,我感觉自己重生了。


Go Small And Do What Matters in Your Life


I wish you best of luck in your real estate journey to discover what’s enough financially, to find your investing sweet spot, and to start doing more of what matters, whatever that means for you.



房产投资    勿忘初心

最后编辑boai 最后编辑于 2017-03-18 01:55:55
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