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真心求意见:温哥华房产投资 (关于investment property)

论坛里的大多数都在美国 我求意见 其实就是希望大家能帮我们捋捋头绪。
首先我们家庭都不是有钱人   现在靠的是2人的工作 没有家庭支持。在温哥华这个高房价 高消费 低工资的地方。虽然已经高于普通中产 但是还是没有什么富余。
大家都知道温哥华算是北美最高房价之一的城市了,靠的是大批移民留学生支持房价。普通工薪想要负担一个房子真的是很困难。

我爸妈正在移民 他们2016买了一个2019年夏天成交的楼花 (2年前买楼花 爸妈的存款还有11万,我不敢买房子投资 放在financial planner那里买一些funds 将近2年的时间跌了3000)
一直很后悔 2年前没能帮我爸妈好好投资利用这笔钱

这两年温哥华低端的公寓 th疯长了20%-30% 任何一个房子大概都贵了10万+ 因为这个11万我们还有1-2年的时间不需要用 现在特别想买个房产投资。

现在有2个选择 1:温哥华郊区周边买个th 60万 剩下我们贷款 已租金养房。但是现在计算起来 好像很难有现金流 甚至可能偶尔还要自己贴补一些钱
2:温哥华开车4小时 一个叫kelowna的小地方 那里有大学的分校 还有有名的winery 那里可以买一个用来出租的房子 租金可以完全cover房贷。但是远距离这种投资 我们没有过。

原本我和老公2人都是没有任何投资头脑的工薪 一直就是赚钱维持花销。过的日子也就是紧巴巴。现在有了孩子 特别想拿着手上的钱能钱滚钱 减轻一下现有的房贷都是对我们很大的帮助。

温哥华的房市一直说高高高 可是却没有任何缓和的迹象。看不懂了。经济永远说 买到就是赚到。现在我们是有钱都没胆子投资
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回复 1楼forever_love的帖子

楼主,你思路不是特别清楚。爸妈的养老房距离4小时太远了。
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温哥华不是出了外国人房产税后跌了不少吗
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就在郊区买,以后跟着温哥华一起涨,投资的目的是为了涨了后套现不是为了以租养房。
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温哥华不是出了外国人房产税后跌了不少吗 fishbrook 发表于 5/14/2018 2:10:59 PM

---跌什么跌。 贵的房子停止涨了控制贷款和外国人税后。但公寓和townhouse 低价补涨很多。。
温哥华没钱人还是不要打房子主义搞什么投资房了。。。


年少不听李宗盛,听懂已到不惑年。初闻不识曲中意,再听已是曲中人
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回复 5楼mcou的帖子

你也在温哥华?对呀th apt涨到疯狂啊.
手上有15万cash可以投资 就是不知道买什么才愁人.

感觉现在高到已经不能已租养房
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不在加拿大,帮不了你太多,只能给点general的想法,希望有所帮助。

1. 建议你先分清投机和投资的区别,放到房地产就是炒房和投资房地产的区别。像你提到的短期一两年想靠赌房价上涨赚差价的思想,就是典型的投机。投机最大的问题就是很难合理的控制或者规避风险。direct的房地产投资有很多种,比如fix & flip 也是靠房子的增值,但是不同的是他们主要靠装修带来的附加价值带来的增值,市场本身的增值只能算是bonus,没人能预测未来。更常见的房地产投资是rental property,不管在美国还是加拿大,有经验的投资者都会告诉你cash flow才是最重要的,在做模型估算是否值得投资的时候,房子本身的增值都会相对保守的。在考虑cash flow的时候,还要把除mortgage外的其他的cost考虑进去,比如美国有的property tax, condo的HOA fee,以及 maintenance cost等等。

2. 炒房和炒股的一个很大区别在于交易的成本,尽管炒房因为贷款有leverage的存在,相对小的涨幅就能带来相对大的回报,但是买房卖房的commission, 各种fee, tax,以及maintenance 都不是小数目,所以都要考虑进去,最起码要知道,涨多少才能break even。同理这也是很多时候在房价高的地方租房比买房要值的原因。

3. 真正做investment property的real estate agent和你买自住房的agent完全是两个概念,不会只跟你强调所谓的房子的增值潜力,或者直接拿seller的数据跟你讲,而是会根据更加客观的市场数据,套入模型去分析market rent, maitenance cost, occupancy, cap rate, cash on cash return等等等等。

4. 租房给别人的时候也有很多要注意的,比如怎么找好的租户,background check,应该用什么样的合同,有什么条款,房子有问题了找什么人修,该不该用property management company等等。举个例子,美国加州是租户的天堂,你如果不懂的话,有可能被人赖着房子不走也不交房租,跟你打官司耗一两年。

最后想说的就是你的financial planner只管你投资吗?还是你选择不让他给你做financial planning。真正的financial planner,你这些问题都会根据你全面的财务情况去具体分析,然后去比较不同投资选择的利与弊,包括地产投资,然后根据你的财务目标以及风险承受能力去给与合理建议,而不是为了说服你去让TA管理你的投资。根据投资理念的不同,短期账面上的浮动很可能是正常的,当然了这几年全球整体市场不错,如果你投资的是一个low cost的全球分散的投资组合的话,回报应该会差,应该不太至于赔钱,当然了我对加拿大的情况不够了解,让我猜的话你的损失可能是来自于你pay的fee 或者commission。如果你当时说这笔钱两三年内就要用而不是长期投资的话,TA是不应该推荐你风险比较相对高的投资选择的。
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现在温哥华大部分房子不是很适合投资了。想要正现金流几乎是不可能的事情。还有现今的政策,各种税项,空屋税,地税,管理费,房贷,楼主得考虑好是否有能力承担。
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回复 7楼xandyadvisors的帖子

太谢谢你的回复了 对 我这个不是投资 是投机。是一个门外汉看别人都赚钱 着急又眼红。

还有就是心态上 2016年我爸妈给我打了20万 要我看着买个以后他们移民的小公寓。我就花了8万多万买了楼花。剩余11万搁置在手上 不知道怎么办。当是的房市完全可以买一个45万的th出租 已租养房 可以break even 。可是我完全没有概念  

2年过去了 房价疯长 爸妈手头的11万没有任何增长 现在总是陷入一个后悔 又懊恼的情绪了。想着2年前没有头脑的决定 如果认真的思考了 我爸妈在加拿大生活的钱我都给他们赚到了。

虽然知道what if很傻 可是还是忍不住一直怪自己
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回复 8楼PQQ的帖子

你也觉得房市到头了吗?可是需求很大 不过现在的房子很难做到cash flow 是限制了一些投资人进入市场。
ndp执政 不知道还会不会继续打压房市 大家都说温哥华是个特殊的地方 房价永远不可能用正常思维评估。
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