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美国房产越老越吃香?


根据标普和Case-Shiller房价指数,美国房屋市场阴转晴。目前美国房屋价格已经超越2008年金融危机之前的价格17%。

1. 2019年8月份颁发的新独栋住宅许可比去年同期增长4.5%

2. 住宅建筑商的信心指数在去年12月份达到从1999年以来的最高点

3.中低端的刚需住宅市场因劳动力市场的稳定保持增长势头


而利率下降、土地短缺、原材料成本上升等多原因导致许多寻求购买第一套住房的美国人正面临着买不到房子的困境。
因此,美国翻修房市场卷土重来。
1.翻修房市场
翻修出售指的是投资人购买旧屋然后进行再装修后售出物业。投资翻修房屋通常是为了快速获利而不是为了长期升值。
纵观房地产开发的种类,旧屋翻新的投资相对较小、风险较低、周期短、收益高,在全美大行其道。
根据美国房地产研究公司RealtyTrac的数据,2016年全美翻修房屋共有193,009套独栋别墅和公寓,在整个销售中占到5.7%。其中更有管理公司购买旧屋,翻修后售出或租赁并获得显著收益的例子。这类房子通常在城市边缘,购买以及翻修费用仍低于市值(一般来说,美国大城市同等地段的房子,新房的价格至少要比二手房高出30-40%)。由于此类房子环境好、社区成熟、周边的学校和商场等配套设施比较便捷,所以比新房更容易出租,而且租金跟同地段的新房租金基本相同。
翻转的回报也因位置而异,例如在匹兹堡、费城、巴尔的摩和纽约州布法罗等地区,投资者在2018年的收益比之前已增加了两倍


2.投资回报

2019年第二季度,全美投资者翻新并出售了59,876套单户住宅和公寓,翻新后的平均毛利润为62,700美元,这意味着去掉装修和账面成本后,投资者将获得39.9%的投资回报率。


从1960第一季度到2013年第一季度,美国平均房租对房价的比率为4.98%。加上房价每年3.07%的升值,每年约有8.05%的收益,收益十分可观。


美国房产越老越吃香?数据来源:Attom Data Solution
2019年第一季度,美国房屋翻转贷款总金额达到64亿美元,比2018年第一季度的47亿美元增长35%,创下了12年的新高。2019年第二季度住房抵押贷款购买的总美元金额为84亿美元,占购房总金额的41%。房屋翻转贷款的数量照去年同期增长31%,达到13年来的最高水平。
由于前一段联储的升息,地产价格有向下调整,虽然现在已经进入降息区,但房价尚未变化,对购入投资产品提供机会。抵押贷款的调整和新一代对房屋所有权需要的减弱将带来持续的投资机会。
美国房产越老越吃香?数据来源:Attom Data Solution

3.投资流程
近期,一些小型开发商和投资者专注于独栋别墅市场的开发,其中聚焦价格低于城市地区中位数的产品。
这是因为通常大型开发商对小型规模的地产开发兴趣不大,导致中低市场供应不足,但需求又高,为小型开发商提供了机会。
在全国范围内,有59%的家庭(或城市地区64%的家庭)能负担典型的市区月供,但是仅有39%的租户(或城市地区45%的租户)能赚取足够的收入来负担当地城区中位数房价房屋的月供。这些负担不起房屋月供的家庭,为了更好的生活环境,通常会选择先租房。出租型别墅数量目前占美国所有独栋住宅的15%,市场估计,十年后出租型公寓将达到市场份额的35%。市场需求呈持续增长趋势。
投资者需通过投资模型来筛选最优投资房产以及购买价格。该模型应当包括:房产本身的地理位置和大小等因素分析、租金预测、运营开支预估、翻修费用评估及目标回报率(基金层面)。以下为简化版模型:
美国房产越老越吃香?
而翻修房的投资流程如下图:
美国房产越老越吃香?

总结:此类投资的优势包括准入门槛高、市场分化细、购入价格低、市场增长空间大,实现可观的潜在资产增值,还可对冲通货膨胀、地产升值。这类每个月有稳定的租金收益现金流的房屋也更适合初次在美国购房、投资心态属于稳健保守型的业主。建议投资重点区域为美国东西海岸经济增长快的刚需市场,这些地区存在长期可持续的投资回报:人口增长速度为全美平均水平的2-5倍、空置率降低、出租房需求高,因此最适宜投资。

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回复 1楼Jerry_的帖子

是原创吗?有参考价值,原创就更好了。
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回复 2楼homenerd的帖子

您好,这是我们的原创文章,有问题可以在这里留言,感谢您的支持!
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小白,手里有些闲钱。请教一下从哪里可以学习flip house 的基本知识和技能呢?
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