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今年一二月份的看房要告一段落了。我突然发现我个人对房子的喜爱程度和它们的pending速度是呈正相关的,觉得我是不是有做agent的天赋哈哈,所以想记录一下。从新年开始看了palo alto, menlo park和los altos三个地方的这些listings,buget是3M.

1.https://www.redfin.com/CA/Palo-Alto/1849-Newell-Rd-94303/home/1853335

94303 midtown的三房,方正的6600尺的院子,palo alto high学区。original condition但是院子很不错。好处是ranch不是平顶房。坏处是厨房太小,直接自住比较勉强。还有disclosure里一是地基有小问题,二是attic里的insulation和电线是1949年之前的,不符合现在的code一旦动电必须全动。别的就是离消防站比较近。但整体来说好区无硬伤价位低。所以引起了19个offer哄抢。看最后的成交时间也不太像cash offer。


2. https://www.redfin.com/CA/Palo-Alto/2427-Burnham-Way-94303/home/592815

也是94303的midtwon的三房,差不多大的院子,一样学区。但是屋况明显差一个档次,又在oregon express的边上,算是硬伤房。但是也的确是便宜。很明显是被flipper的cash offer拿走的,价格我觉得合理。


3.https://www.redfin.com/CA/Palo-Alto/2241-Wellesley-St-94306/home/604949

这个在msl出现的时候要价3.1,我一去问agent就说已经卖掉了。一脸懵逼,不知道发生了什么。


4.https://www.redfin.com/CA/Palo-Alto/3337-Ross-Rd-94303/home/596180

94303 Gunn High学区的4房。好处是房间多,条件看着也还可以,方正的lot有9000尺在pa算是可遇不可求。缺点是我个人觉得layout有点奇怪,客厅厨房family room都在二楼,但是卧室们反而在一楼。还有就是有游泳池但是又明显不够豪宅的档次所以比较尴尬。是corner lot,但是算小路而且有fence所以可以接受。需要注意的是这个房子去年10月3m整上过市,很快delist了,今年降价重新list, 火速pending。


5.https://www.redfin.com/CA/Palo-Alto/878-Garland-Dr-94303/home/1461414

94303 palo high的三房。ranch。好房子!格局方正院子方正没有硬伤。唯一的缺点是内部装修是original condition。但是刷墙换地板是属于最简单的。上市两天pending说明一切。


6. https://www.redfin.com/CA/Palo-Alto/110-Iris-Way-94303/home/1146645

94303 green garble的三房。这个房子的外形特别漂亮。两层,我不知道什么风格,但是明显和eichler平板房和ranch那种土土的平方感觉不一样。内部的装修虽然是老的,但是你看那个楼梯和门的木头,浴室五金,把手都是有设计的。绝对是个好房子。院子6000+有一个attach的guest room。我个人非常非常喜欢。开价非常低,唯一缺点可能是只有一个车库,但是应该在湾区也没人care了。火速pending。


7. https://www.redfin.com/CA/Palo-Alto/638-Middlefield-Rd-94301/home/109106085

94301的假single family house。一块平地上四个一模一样的structions。没有车库,有一个carport,townhouse一样的小小的院子。里面的装修很新,二楼四个卧室布局也很合理没有很挤的感觉。其实modern小家庭住起来是很不错的。

这个房子是四个unit里面远离middle field的一个,2016年9月是3.25m卖掉的,从去年降到这个价钱我觉得已经price in很多了,但是有这个钱为什么不去买townhouse要买它呢?我觉得大家都是这么想的所以它就是卖不掉。


8. https://www.redfin.com/CA/Palo-Alto/280-Matadero-Ave-94306/home/763179

9. https://www.redfin.com/CA/Palo-Alto/3689-Park-Blvd-94306/home/600824

这俩都是94306 ventura(也就是所谓palo alto差区)的四房。区别是第一个离alma铁轨又远了一条街,而且是新盖的,2018年6月2m卖掉的,明显是个flip的房子。离铁轨多出距离差价50万,但是我对它俩啥时候能卖掉都不是很乐观。。。(心疼flipper一秒)但是参考https://www.redfin.com/CA/Palo-Alto/3905-Park-Blvd-94306/home/1090774这个硬伤得惊天地动鬼神的房子,也不是没有希望。


10.https://www.redfin.com/CA/Palo-Alto/707-Kingsley-Ave-94301/home/1523154

最后这个94301的三房这个我自己没有去看过,是去年底在网上开始关注的,等到年初开始实地看的时候已经卖掉了。这个房子的问题可能是小,本身应该是个2b,3b是加在阁楼上的,lot小,是个corner lot而且没有后院,可能都没有车库。但是麻雀虽小五脏俱全啊,内部装修很舒服很cozy。这可是在treeline的community center,附近的社区走一走真的超级decent的。我自己觉得最后这个价钱拿到很值。


说完palo alto的房子,我想就7.8.9感慨一下。palo alto是宇宙中心不错,但是经过了18年19年,现在回头看。真是大潮过去才真是看到谁在裸泳。相距不过几分钟车程的房子,甚至zip code还更好。有的几天pending,有的几百天都卖不掉。这才明白别人说的硬伤房真是最好不好碰,除非相信价格特别特别好。


11. https://www.redfin.com/CA/Menlo-Park/1395-Woodland-Ave-94025/home/1090884

Menlo park willows的四房,万尺lot, 和palo alto crescent park只有一条小溪相隔,去看的那天下着小雨。对社区的印象是很好的。价格不便宜,挂了很长时间。我喜欢它的地方是社区和面积,内部装修也不错。犹豫的地方是,它一楼的客厅比门厅厨房和里面陷下去一块,想象自家里走来走去总觉得哪里不对会绊倒。有一个二楼的卧室和别的地方是分开的,它的卫生间在一楼。如果不出租感觉有点奇怪。open house那一天房间里还有一对带着推车里的婴儿来看房的夫妻。我的agent跟我说他们绝对会是非常serious的买家,结果我看完回家这房子就pending了。对了,agent还说,willows这个区因为比较靠近east palo alto,所以有些人会不喜欢,但是小扎就不在乎,哈哈。


12. https://www.redfin.com/CA/Menlo-Park/623-Woodland-Ave-94025/home/1015753

也是willows的三房,也是万尺lot, 和上面那个同一条街,但离middle field更近离east palo alto更远。房子自身条件比1395差,layout奇怪,主卧没有卫生间,但是图片上看不出来,价格list比上面那个便宜,走得也更快。


13.https://www.redfin.com/CA/Menlo-Park/111-Baywood-Ave-94025/home/1882332

也是willows的三房,跟之前两个就是woodland一条路走下来的。这个虽说是离middle field更近离east palo alto更远,但实际是个硬伤房,因为它在一个四叉路口那里,layout也很奇怪,而且就在一块不知道要盖什么的商业空地边上。去年底的时候2.5m list出来很久没人看,1月底估计是换了一个agent, 删掉了redfin之前的记录,降价到2m很快就pending了。它的好处是有一个finish的地下室(不过估计湾区也没人在乎)。所以对付硬伤房的最好办法就是价格。


14.https://www.redfin.com/CA/Menlo-Park/797-Live-Oak-Ave-94025/home/1222138

Downtown menlo park的新房。一块地上盖了一模一样的两个。这块地路冲,但是这个unit靠里面。一挂出来瞬间就pending了。要我自己是不会买的,但是可能新房真的很吸引人吧。


15. https://www.redfin.com/CA/Menlo-Park/2098-Cedar-Ave-94025/home/1718828

West menlo park的4房。装修上可以算是豪宅了。可惜还是个硬伤房。corner lot也就算了,关键是靠的是alameda的大路,还没有后院,唯一的side yard对着alameda。这让自住的家庭怎么下手。而且还不便宜。你看同样lot隔壁的4房就因为隔了几个房子又有后院:https://www.redfin.com/CA/Menlo-Park/2060-Cno-A-Los-Cerros-94025/home/896520 5天pending.


16. https://www.redfin.com/CA/Menlo-Park/3330-Alameda-de-las-Pulgas-94025/home/1445674

West menlo park的4房,就在上面那个房子的斜对面。缺点几乎相同。好处是listing price低,而且有个对着厨房餐厅的后院。这可是著名的deleon realtor用钓鱼价格list的,不知道为什么现在还没有走掉。


17. https://www.redfin.com/CA/Menlo-Park/211-Laurel-St-94025/home/861288

Linfield Oaks的3房,将近8000+的lot.房子和院子都方方正正。layout也很合理。装修略旧一点点,前院的白玫瑰还是月季很漂亮,白屋顶也很特别。我自己是很喜欢的。唯一的concern是个靠近willow Rd的corner lot,路口三面都有stop sign。其实willow rd在middle field以北堵,南边这里因为下面alma是个死路,车流量就已经很少了,25的单车道,但是架不住是个双黄线。这个社区很decent,离menlo park的library公园都很近,交通也很方便,闹中取静。如果不是因为靠路口,绝对不是这个价钱。隔壁211去年市场这么冷的时候都3.6卖掉的https://www.redfin.com/CA/Menlo-Park/221-Laurel-St-94025/home/1775969。 这房子去年10月list过很快delist,正在我犹豫是加钱还是不加钱下offer的时候就pending了,说明今年比去年market好。


menlo park因为高中学区的原因,一直都没有palo alto抢。我觉得正是因为这个原因,它的泡沫比palo alto小。历史证明了crash的时候menlo park房价跌不下来的,因为住在这里的人不太是为了推小孩上学的工薪族。大部分是vc和斯坦福的医生,他们买在这里原因就是因为社区,方便,和喜欢这里,不太会因为除了自身搬家以外的原因被迫卖房。而且未来city和中半岛的公司发展起来,这里的交通优势会更明显。


18. https://www.redfin.com/CA/Los-Altos/727-Distel-Dr-94022/home/636665

94022 north靠近el camino的3房。1.2万的lot, 面积交通都不用说。装修虽然旧,但是颇有豪宅气质,客厅有个超大的吧台。open house是上面提到所有房子里人最多的。我还在犹豫这个客厅地板陷下去一块是不是自住不方便。我的agent跟我说3m这是deleon最喜欢的钓鱼价,洗洗睡吧。一个open house之后秒pending.


19. https://www.redfin.com/CA/Los-Altos/680-Oakwood-Ct-94024/home/1562271

94024 central的3房。靠近foothill,cul-de-sac,装修很漂亮,而且吊顶,地板,卫生间厨房风格是一体的。主卧超大,豪宅算不上,但是给人印象很好。缺点是三角形的lot,而且整体layout是斜的,这让万尺lot本身的优势很尴尬,推倒呢房子本身已经有装修了不值得,加建呢这个斜斜的layout怎么加。这个房子没什么硬伤但是潜力有限。有小孩的家庭自己住住挺好。


20. https://www.redfin.com/CA/Los-Altos/470-Arboleda-Dr-94024/home/743027

94024 central的4房。离上面那个房子不到一迈。这个房子是我觉得整个los altos最近出来的里面性价比最高的。小路。背靠公园,步行可以到covington小学,这可是schooldigger全湾区最好的公立小学。lot 方方正正,巨大的后院朝南。layout合理,主卧大。屋主应该自住很久了。想装修应该很好装,不想装修也能住,无需为装修溢价。好房子!对应palo alto的878 garland。一出来4天就pending了。


21.https://www.redfin.com/CA/Los-Altos/444-Hawthorne-Ave-94024/home/1711097

94024 central的3房。跟上面两个具有可比性。好处是lot 方正,户型方正,价格合适,装修适中。可能的concern是corner lot,但都是小路所以也还好。还有一个中国人可能介意的就是stove在厨房中岛上没有抽油烟机。不过都是很小的问题,


22. https://www.redfin.com/CA/Los-Altos/170-N-El-Monte-Ave-94022/home/635838

94022 El Monte边上的5房,我觉得位置上还是算central,但是的确是north的zip code.这个房子在我看来是硬伤房,因为夹在一个锐角的三角路口。可是它pending的很快,可能还是因为房间多,装修好,价格好。还有一个带独立厨卫的unit, 如果家里人口多也没有很多别的选择。


23. https://www.redfin.com/CA/Los-Altos/267-Alba-Ct-94022/home/963923

94022 north的4房,这是整个los altos我最看不懂的一个房子。location 绝佳。antonio rd以西。靠近el camino,交通方便,走路到小学,离shopping center都很近。lot 方正,面积大,房间多,2017年还新装修过。位置勉强也算cul-de-sac吧。2017年房主2.9m买下来的时候可是original condition,是全部重装了一遍。3.2 list是赚不了钱的,更何况房子是contigent的所以应该只有一个offer能不能卖到3.2都难说。附近类似房子3.5-6去年都很容易卖的,实在是不明白。


总体来说, los altos地大房大,社区整齐。比palo alto和menlo park好的地方是neutral hazard干干净净,什么地震断层洪水液化superfund高压什么都没有,只要不在大路边上基本都是无硬伤房。(对了palo alto一个我不懂的地方是飞机噪音非常严重,大家都不在乎的么?)不好的地方是太村了,饭店电影院商店啥都没有。可以想象如果未来大经济环境不差,现在热捧sunnyvalue santaclara的年轻工薪族在若干年以后收入上升的情况下,los altos或者palo alto会是他们改善居住条件的首选之一。相反,如果未来经济环境下行,los altos的泡沫也更大,因为它有更多的工薪阶层(即使高薪)利用高贷款挤进这个区。


说完了三个区,我觉得想以高价位的房子为投资的手段是不可取的,因为3m再往上限制房价的不是大家买不买得起这个房子,湾区各种原因暴富的人很多,但是能保证在未来始终有不受大环境影响的稳定高收入的人就没有这么多了。愿不愿意支付一年三四万的房产税是一个问题。要知道这是一个终身的负债,如果不确定有高额回报,也是扔在水里的钱,投资,上私校,消费,租学区房,干点啥不好,还灵活。而且到5m以上的豪宅,因为市场太小的原因,具有太大的不确定性,比如https://www.redfin.com/CA/Los-Altos-Hills/14780-Manuella-Rd-94022/home/964010 这个房子早在2013年从8.2m砍到6.6m,怎么看都觉得是个大deal。7年过去了,都不敢往高了list 5.8m也匆匆卖掉了。我不敢评价富豪的决策是否明智,因为百万美元在他们看来可能就是青菜打折不打折的区别。我的意思是等到了没有供求比一说时候,也就没有了投资的基础。

但我觉得湾区好区的房子还是保值的,原因也同样是房产税。因为对于在湾区生活的众多中青年人口来说,除非大家全部都想好了不买房子,不然未来改主意要买的话,一样难以承受房产税上升的风险。比如一家人刚开始把首付用来买股票,若干年投资回报很高,但是后来突然又想买房子了,倒不是说买不起,而是本来一年三万的房产税随着房价上升变成五万了,你的被动收入不一定能同比例提高。如果不愿承受这种风险,可买可不买房子的人都会在能承担的条件下先买下好区而锁定房产税,且不愿意卖。随着人口的流入,房价很难大幅下跌。这一切可能会随未来税法和政策的改变而改变,但是很难预测。







公用马甲30 发表于 2/14/2020 6:23:17 PM [长文][马甲] 2020湾区看房记-42楼


话说15 downtown menlo那个我觉得秒gone 不奇怪。以前误以为老美不爱住downtown,后来发现其实downtown日子美滋滋,吃饭溜达好方便。downtown menlo的condo都卖的贼贵。这个house虽然lot小,但是总比condo强还是全新太有诱惑了
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写的好细致!
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刚装修完大农村LA10分学区的房子,看看这些离我如此遥远的价位和如此破旧的房子。恍惚觉得自己一定没有住在加州。
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