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讲讲租commercial lease的经验

第一个经验教训,就是要找律师看lease,这个钱很值得花。我的第一个店是买的别人的,那个店主就没找律师直接签约了。后果就是房子很老,屋顶总漏雨,但是lease写的是tenant负责,结果花了很多钱修。后来我renew的时候重新谈判,终于把roof变成了房东的责任。


第二个经验教训,就是要找商业律师。Business Law Attorney, 不是随便一个律师,商业律师看过很多的lease,能给出有价值的反馈。


第三个,要谈TI, tenant improvement. 比如商家装修店,有的房东是会出钱报销一部分的,房东不光给免租,还给TI allowance,尤其是dark shell condition 的新地盘,也就是水泥毛坯房,比vanaila的给的多(就是那种已经有dry wall的)。有时候地产开发商为了盘活一个商业区,会让利吸引商家。我有三个店面后,偶尔就会收到这种给装修费去他们那开新店面的邀请。为什么呢?因为房东更在乎的是生意能不能持续发展,房客会不会做生意,我已经有几家店了,对房东来说就很安心。如果是第一次做生意,第一家店,那么要尽量包装自己,让房东放心,才能谈一个好的deal。


希望对大家有帮助

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最后编辑xinchina 最后编辑于 2021/07/27 15:38:13

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发表于:2021-07-27 13:41|只看楼主
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要不要打听周围商家的房租?


我认为只能做个参考,而且要同样类别的才可以。不同类别的生意,房租会不同,所以没办法直接对比。大部分商业区都需要mix不同类型的店铺在一起。一般情况下都规定好了多少租给饭店,多少租给retail。我听过一个案例,在一起mix use的town center, 一个玩具店付的房租是十几块per sqft, 而饭店付几十块。从房东角度看,满足配置要求,让整个商业区吸引人,繁华,是很重要的。如果利用好这个趋势,个别房客就能拿到好的deal了。


我的一个店铺的租金就比旁边的租客高,为什么呢?因为他去的早,那个时候整个楼没几个商户,他不仅租金低,还不用交NNN(下面会讲这个是啥)。商业的世界就是此一时彼一时,没啥可比较的。


不过后来有个有趣的事,我和他之间还有一个商户,他有一次说以后这家搬走了,自己想租这个地方。后来我也需要扩张,我就直接告诉房东租给我,我按照现在的价格租,完全没砍价,房东二话没说就答应了。



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最后编辑xinchina 最后编辑于 2021/07/27 16:24:31

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matata214
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Thanks for sharing, very useful info!

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怎样讨价还价呢?


我觉得谈判就是要强调自己生意的稳定性,和一起愿意长期合作的意愿。


对于房东来说,一般lease是签五年,然后可以续约或者解约。每五年重新找新的租客是很麻烦的,因为他们也要请律师,很多时候还要付agent fee,中间还会有空窗期,找到了房客装修期间还要免租等等。与其每五年折腾一次,不如找个tenant长期的交着房租,因此,他们更愿意租给那些连锁品牌,大的公司什么的。而且这些地产开发商都很会利用debt,他们的房产也不是完全paydown的,很多都是欠银行钱。那么租金够付贷款,可持续发展就可以。因为考虑的是长期的利益,所以不会过多的指望从一个租客那发大财。对于small business来说,如果自己有较多的不动产,那么也是房东非常愿意看见的,跑路的几率要低很多嘛。


Personal Financial Statement是银行和房东衡量一个人靠谱程度的重要文件。你的负债有多少,资本有多少,决定了他们如何看待你。谁都希望借钱,租房给net worth高的人,因为风险小。有的人为了谈个好价格,哭穷或者刻意不显富,这样反而会让房东不想合作。要知道一个资产多的人,去哪租地方都会受欢迎,选择权是在自己的手里的。


如何把租金谈低,靠的是稳定的商业模式,有足够的资产去维持生意,以及长期合作的意愿。从房东的角度来说,怕的就是没啥资产和经验的人做不下去生意中途跑路,他们巴不得商家赚钱,长长久久的续约下去。

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最后编辑xinchina 最后编辑于 2021/07/28 12:17:30

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要不要找agent?


租商业地产跟买房子一样也可以找agent,agent是从房东那里拿Commission的,大部分情况下不需要自己付钱(有的时候可能要付个押金)。


找agent的好处是省时间和精力,他们有的房源可能是market上还没出来的。agent要找专门做商业地产的,这样对当地的情况熟悉,可以根据生意的类别来给出好的建议。


坏处就是因为commission是和租金挂钩的,agent可能会考虑更多自己的利益,或者多方评估后找到一个契合点,跟自己砍价可能会有点差价。如何避免这种问题呢,我觉得就是要找一个靠谱的agent,如何找?就要靠自己的人脉,多方打听,自己去面试,去感受吧。在我们当地就有business owner租了店面后,发现自己的租金太高,告agent的故事。


做生意是需要建立自己的“初初创”团队的,有agent,有律师,有会计。有的大公司不和个人打交道,没agent也不好办事。Agent也需要了解客户的financial信息,因为身价是谈判里很重要的一个环节,而且在商业领域里,似乎没人愿意给“穷”人服务,给“穷”人租房,这些人都怕浪费自己的宝贵时间。

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最后编辑xinchina 最后编辑于 2021/07/28 12:13:44

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你是否了解什么是NNN?


市面上大部分for lease的商业地产都是NNN,就是说房客要承担所有的费用,保险,地税,维修费。为什么这个信息很重要呢?比如说你的生意一个月可以支撑得起8千的房租,那么如果是八千的Base rent,NNN假设是两千,这就是一万了。所以找地方的时候不光要看base rent,也要看triple net是多少,整体的去算每个月要花多少钱租这个地方。


有一次我的agent跟我说找了个很划算的地方,后来我发现那个地方的地税特别的贵,只能放弃。这种信息agent可能不会说的太清楚,自己要全盘考虑才行。


What Is a Triple Net Lease?

A triple net lease (triple-Net or NNN) is a lease agreement on a property whereby the tenant or lessee promises to pay all the expenses of the property including real estate taxes, building insurance, and maintenance. These payments are in addition to the fees for rent and utilities, and all payments are typically the responsibility of the landlord in the absence of a triple, double, or single net lease.


https://www.investopedia.com/terms/t/triple-net-lease-nnn.asp



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大家有问题随便问,不然我也想不出来还有什么要写的。大华府地区的朋友有具体问题的可以私信我哦~

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精品,赞!

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楼主真好呀~谢谢啦~

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