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hellovivi7
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发表于:2021-09-28 13:54|只看楼主
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说说投资房为什么要用30年贷款?要不要提前还清贷款?

原文链接:https://zh.mratequote.com/post/the-advantages-and-risks-of-financing-an-investment-property-with-an-affordable-30-year-mortgage-1


为什么我不还清房贷?通过30年贷款投资房产的优势和风险

 

作为房东,我常常会在两种选项之间摇摆不定:是最大化我的投资回报?还是尽快还清房贷,无债一身轻?

 

要理解这种矛盾的心理,你首先需要知道债务可以如何帮助我们,以及负债的弊端。

 

下面我会向你解释我不还清房贷的三个主要原因,以及我在什么情况下会选择还清房贷。

 

30年房贷的三大好处

 

1. 30年房贷可以提高投资回报

 

如果你通过低利率的30年固定贷款融资买房,你的投资成本会大大降低,从而提高投资回报。

 

以我在 2011 年 12 月的第一次购房为例。当时我花 244,500 美元买了我的第一套房子。按照一般惯例,我支付了 20%的首付,即 48,900 美元,并通过30年房贷以 4.25% 的固定利率贷款到了剩下的 80%,即 196,500 美元。如今我以每月 2,050 美元的价格出租这个房子(一年总共 24,600 美元),同时每月还贷1,362 美元(一年16,344 美元,包括地产税和保险)。

 

如果我用现金购买同一栋房子,我的回报会是什么样子?让我们来看下表:

 

第一种情况:全现金买房

第二种情况:先付20%首付,然后贷款买房

 

 

如上所示,以低息的固定利率贷款买房会大大提高你的投资回报。

 

就我个人而言,如果我以全部现金支付买了这个房子,我每年的回报只有 8.13% 。但是如果我利用30年房贷来买房,我的投资回报会飙升至 27.11%。

 

 

2. 30年房贷可以抵御通货膨胀

 

最近大家都在讨论通货膨胀的卷土重来。有很多文章会建议你购买黄金、比特币、大宗商品或股票(上市公司可以将上涨的成本转嫁给客户)以抵御通货膨胀。

 

但我认为,比起花钱投资,通过30年房贷锁定低利率融资可能是抵御通胀的最有效方式。尤其如果你用借来的钱购买的资产会升值,比如房子。

 

我们可以这样想:假设通货膨胀率为每年 1%(实际上可能会比 1% 高很多,这里只是举例)。因为你只支付了 20% 的首付,所以通过贷款的杠杆效应,你投入的每一美元都会为资产增值五倍。

 

还是以我第一次买房为例。

 

a. 购买价格:$244,500

b. 通货膨胀率:1%

c. 资产每年的通胀增值 (a * b):$2,445

d. 初始投资金额:$48,900

e. 投资回报率(c / d):5%

 

 

从上表可以看出,如果我只支付20%的首付,假设每年通胀为1%,我的投资回报率会是5%(即 1% 通胀率的五倍)。

 

希望你现在明白,为什么利用30年房贷可以抵御通货膨胀,大大提高投资回报。

 

3. 用30年贷款买房可以省下现金进行其他投资,以获得更多的收益

 

如今的房贷利率处于历史低位,我最近也将我的出租房产以 3.5%的利率进行了再融资。与其偿还贷款,我宁愿用手头的现金投资股市或者再购买一处房产。这两者都会带来比 3.5% 更高的收益。

 

此外,未来利率无疑会上升。尽管现在CD (定期存款)的利率仍然很低,但如果几年后回升至 3.5% 或更高,那么将现金存入 CD 绝对比还清贷款更划算。

 

30年房贷需要注意的陷阱

 

高回报通常对应高风险。30年房贷看似诱人,但同时存在很大风险,一个不小心就会毁掉我的房产投资。

 

30年是一段很长的时间,其间很多事情都可能出错。

 

比如2008年金融危机,有很多房客无法支付租金,但是房东仍然需要每月为房贷还款。如果一个房东贷款过多,在没有任何租金收入的情况下,他/她可能会被迫以很低的价格出售房产,甚至更糟,走向破产。 

这很可能会发生在我身上。

 

权衡利弊

 

实话实说,对于是否要还清贷款,我经常很矛盾。

 

我总是担心破产的最坏情况,但我认为这种思考和挣扎是一件好事。出于这种谨慎的心态,我制定了一个防止自己过度借贷的策略。我以后再贴过来哈!

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小青龙
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fixed rate跑赢通胀啊

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tncountrygal
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发表于:2021-09-28 18:29|只看TA
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赞楼主,全干货,顶一下

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hellovivi7
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发表于:2021-09-29 16:53|只看楼主
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回复 3楼tncountrygal的帖子

谢谢支持!

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CA_BBQ
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发表于:2021-10-16 18:44|只看TA
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回复 1楼hellovivi7的帖子

还有一个好处是30年贷款 可以挑出经济周期波动的影响 30年拉平后 风险小很多

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Flyfish0181
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进来学习

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hellovivi7
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发表于:2021-10-20 10:39|只看楼主
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回复 5楼CA_BBQ的帖子

你说的这个点好,有道理!

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microsat
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发表于:2021-10-21 16:39|只看TA
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还有一个好处是30年贷款 可以挑出经济周期波动的影响 30年拉平后 风险小很多


CA_BBQ 发表于 2021-10-16 18:44

which is better, 15 years loan vs 30 years loan?

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