“金九银十”神话破灭!中国70城新房6年首跌 降温或将持续

中国房价竟然在9月跌了,曾经的“金九银十”在2021年显得成色相当不足。土地市场转冷、销售降温、投资下行等多方信号之后,9月的房价数据将这场市场之变的最后一个确认章呈上桌面。业内人士认为,目前,房价下调成为市场绝对主流,多年来,楼市首次出现普跌现象,预示着市场“拐点”或已到来,需要警惕房价从“过热”转为“过冷”的风险。


新房价格指数环比涨幅首次为负


广州《21世纪经济报道》报道,10月20日,中国国家统计局发布9月70大中城市房价数据,52个城市二手房价格指数环比下跌,据测算,70城二手房价格指数环比下跌0.2%,这是在连续16个月房价上涨的基础上,继8月二手房价格涨幅为0之后,首次出现明确下跌。


更值得关注的是,价格的下行完成由二手房市场向新房市场的传递,据测算,9月70城新房价格指数环比涨幅为-0.1%,新房价格下跌城市36个,较上月增加16城。


中国国家统计局城市司首席统计师绳国庆总结,9月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略下降态势,同比涨幅持续回落。


“最值得关注的自然是新房价格指数环比涨幅首次为负。统计显示,这也是2015年5月份以来首次出现环比下跌,换而言之,这是77个月以来首次的下跌。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中新网。


从新房来看,一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。其中,北京环比由上月上涨0.2%转为持平;广州下降0.1%,与上月相同;上海和深圳均上涨0.2%,涨幅比上月分别回落0.2和0.8个百分点。


“上海和深圳虽有上涨,不过这两地在严格执行限价,其房价上涨的态势是完全可控,价格上涨也不会传导到周边城市。”58安居客房产研究院研究总监陆骑麟表示。


二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平,三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%。


“最值得关注的是三四线城市。此次三四线城市房价指数数据首次下滑,也是2020年3月以来首次下跌,自然需要格外注意此类风险。”严跃进强调。


前文已经提到,二手房的降温更明显。一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中具有标志性的一线城市北上广环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%;深圳下降0.5%,降幅比上月扩大0.1个百分点。


二线城市二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%,三线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点。


“这和实际感受非常接近,近期部分城市二手房腰斩交易态势,说明市场本身进入明显的降温周期。”严跃进说。


“一线城市和热点二线城市二手房成交量已经不足高峰时的三分之一,交易量回落伴随着成交难度的加大。”陆骑麟表示,据58安居客房产研究院统计数据,9月中国二手房成交周期环比出现明显上涨,达到去年5月以来的新高。


此外,彭博社援引房地产咨询公司克而瑞汇编的数据显示,中国地方政府招标地块约27%因为没有开发商竞标而没卖出去,这一比例是至少2018年以来的最高水平。彭博社还根据中国财政部数据计算得出,8月中国土地拍卖收入同比下降18%,创下近三年最大降幅。


山西省太原市一座新落成摩天大楼窗外的城市景观。(图片来源:中新社资料图)


信贷收紧是市场降温主因?


楼市降温、房企缺钱、土拍寒流,房地产行业充斥着迷惘与波折。上半年还是一片火热的楼市为何突然伴着气温的走低进入“速冻”?


分析认为,房地产信贷收紧是出现市场降温的主要原因。


北京《中国基金报》报道,“二手房市场放款难已经全面抑制市场活跃”,中原地产首席分析师张大伟坦言,进入三季度,银行放款周期普遍都在3个月以上,部分城市甚至需要6个月以上,华东、华南部分热点城市房贷排队现象严重,影响了楼市成交。此外,调控井喷,2021年截止日前房地产调控已经超过500次;第二轮集中土地供应成交降温,流标数量猛涨,影响了市场部分购房者的信心,都是导致3季度房地产市场降温的原因。


与此同时,近期恒大等个别房企出现债务危机,不少业内人士认为,这也是市场成交量下降的一个原因,不少购房者开始担忧买到烂尾楼。


上海第一财经写道,楼市极速降温背后原因较为复杂:三四线楼市需求提前透支、“房住不炒”下地产周期被抹平。房地产业内普遍认为,“大放松”式地刺激市场,已经不再现实。今年9月,楼市的降温速度,甚至超过14年市场下行期的跌幅。



2020年7月31日,河北石家庄,市民在一家刚开发不久的楼盘咨询房屋信息。(图片来源:中新社资料图)


降温周期将持续“价格战”或将出现


那么,普跌之后的房地产市场何往?


北京《新京报》报道,张大伟认为,相关数据表明,楼市在多年来首次出现普跌,市场拐点全面确立。预计四季度中国大部分城市将进入明显的调整周期;在成交量“冰冻”影响下,“价格战”或将出现。


在严跃进看来,要高度重视数据走势,警惕房价从“过热”转为“过冷”的风险。尽管近期有一些政策放松的表现,如信贷政策放松,但其对市场基本面的影响时间是滞后的。从降温周期的历史规律看,往往会持续8个月的时间;当前可以认为房地产市场明显进入降温周期,因此,要密切关注降温周期中各类市场交易,注意风险的把控,防范各类价格过快下跌或市场恐慌情绪。