俏江南CEO汪小菲发微博维权背后:中国“房本”维权何时休


汪小菲怎么也想不到,他这个昔日招商引资的座上宾,如今要与开发商对簿公堂。


10月14日,俏江南集团CEO汪小菲在自己的微博上发文称:10年前在唐山买了一个8000多平方米的楼,被开发商唐山城投房地产有限公司(以下简称“唐山城投”)用各种理由一直不给办房产证。后来才知道,开发商抵押了这处土地房产,以谋求其自身的贷款。

在汪小菲看来,“相当于你买了房,开发商不给你办证儿,还拿你的房地做抵押。”


目前,汪小菲方提起讼诉,一审胜诉。资料显示,相关二审于河北省高级人民法院开庭,当事人为俏江南股份有限公司(以下简称“俏江南”)与唐山城投,案号为(2021)冀民终502号。


记者通过企查查APP了解到,唐山城投成立于2009年2月,由唐山市城市建设投资有限公司100%持股。唐山市城市建设投资有限公司则由唐山市政府出资成立。2008年底,唐山市政府对公司变更注册,公司注册资本18.6亿元,截至2009年11月,公司总资产206.8亿元、净资产74.6亿元,成为唐山市属国有资本运营机构之一。


10月15日,汪小菲通过其助理接受中国房地产报记者采访时表示,“唐山城投不仅瞒着我们,也没有将房产真实情况告知进行抵押贷款的银行,实际上就是一种欺诈行为。对此,我们只得诉诸法律。”


就汪小菲方面的公开指责,记者联系到唐山城投的一位相关负责人,对方则表示,领导表态对此事不作回应。


俏江南与唐山城投纠纷中的这处房产位于唐山大南湖风景区南湖休闲美食广场内。南湖休闲美食广场项目是唐山市委、市政府确定的2009年全市重点项目工程之一。


“俏江南当年选择入驻唐山,是被唐山市政府的招商诚意打动了。”俏江南一名长期与唐山城投交涉沟通的陆姓负责人向记者表示,当年唐山市政府领导和唐山城投的领导多次到北京拜访我们公司董事长张兰女士和CEO汪小菲先生,邀请俏江南入驻南湖休闲美食广场,描述了项目的美好前景,也表示会给予一些相应的优惠政策。


2011年9月25日,俏江南与唐山城投正式签订《商品房买卖合同》及《补充协议》,购买了南湖美食广场商品房D4-1-D4楼。根据合同,该处房产套内建筑面积为8000多平方米,总价值7000余万元。


“当时,俏江南在全国开了50-60家店,都是在核心商圈租赁店面,唐山这处房产是俏江南唯一的置业。”上述陆姓负责人告诉记者,如果跟原先描绘的蓝图一样,俏江南为当地拉动消费、解决就业,当地政府为俏江南提供一些优惠政策,这是个双赢的事。2012年1月,俏江南在唐山南湖休闲美食广场举行了隆重的开业庆典。


彼时的唐山市委常委、常务副市长,唐山市委原常委、政法委原书记,唐山市人大常委会副主任,唐山市政协副主席等领导都出席了庆典,并与张兰、汪小菲一起为俏江南唐山南湖店剪彩。除了俏江南外,2010年开园至今,入驻该美食广场的还有全聚德、东来顺、鸿宴饭庄等老字号餐饮品牌。不过,唐山本地人表示,南湖休闲美食广场所处位置并不优越,商业项目经营状况一般。


事情的发展远没有想象中顺利。“开业之后,我们多次催促唐山城投给我们办理房产证,但对方一直用各种理由推诿。”陆姓负责人表示,唐山城投那边开始说要跟其他房产一起集中办理,后来又说当地房管局有新政策要等一等。我们对当地的政策和市场并不熟,出于对唐山城投国资背景的信任,就一直没有进一步调查。


房产证久拖未办,俏江南唐山分店的经营也出现问题。


根据(2020)冀02民初302号判决书中所述,俏江南主张“2012年初开业以来受市场环境及政策的巨大影响经营发生严重困难,缺少流动资金,分店经营状况恶劣。”在判决书中,俏江南方面还认为,原本可以通过对涉案房屋抵押等融资方式度过危机,但由于唐山城投早已于2013年将包括涉案房屋在内的部分土地使用权及房屋一并抵押,而俏江南对此一直不知情,导致唐山分店最终被迫闭店,并严重影响了公司正常经营。


“由于经营状况不好,前几年唐山分店就闭店了,但是物业费还一直在缴纳。”陆姓负责人称,在2019年年末至2020年年初期间,唐山城投仍没有解决房产证的问题,我们就自己去了唐山市行政服务中心想要弄清楚情况,结果工作人员告诉我们“这处房产有问题,被抵押了”,我们才恍然大悟,这么多年一直被他们蒙在鼓里。


2020年7月29日,俏江南向唐山城投公司发出《催办函》,要求唐山城投于2020年8月4日前明确回复办理完成该房地产房产证的时间。截至8月3日,唐山城投未有答复。同年8月4日,俏江南公司发出《关于解除协议并退房返还房屋价款的通知函》,要求唐山城投与其解除购房合同,并退回购房款。


11月2日,唐山城投起诉俏江南公司,请求法院确认“关于解除协议并退房返还房屋价款的通知函”无效。11月16日,唐山市路南区人民法院作出(2020)冀0202民初2171号民事裁定书,裁定对城投公司的起诉不予受理。


11月27日,俏江南起诉唐山城投的官司开庭。


今年4月,河北省唐山市中级人民法院经过一审确认俏江南与唐山城投签订的《商品房买卖合同》及其补充协议于2020年8月14日解除。据此做出了相关判决,要求唐山城投返还俏江南购房款,并赔偿土地使用税、房产税和滞纳金等费用。此后,唐山城投提起上诉。


根据资料,相关二审于河北省高级人民法院开庭。最终的判决结果目前还未知。


根据一审判决书中被唐山市中级人民法院认可的证据,该处房产在售卖给俏江南后曾于2013年起,先后3次被唐山城投对外抵押,其中包括两家银行和一家金融机构。俏江南工作人员表示,“这些情况,俏江南均不知情。直到俏江南2020年向城投公司提起诉讼之时,该房产仍处于抵押状态。”


虽然唐山城投辩称,抵押给银行的南湖休闲美食广场项目的抵押物清单并不包含本案所涉房屋。但在唐山城投提供的唐山房权证路南(广)字第501002518房权证书及房产分丘图、国用(2015)第20646号主地证及宗地图中,可以看到涉案房屋,宗地图上注明的信息也印证了涉案房屋已经被抵押。


对此,俏江南的工作人员表示难以理解,“为什么卖了的房产,开发商还有权多次进行抵押?”带着疑问,记者联系到唐山城投的一位相关负责人,对方则表示,领导表态对此事不作回应。


对于房屋销售后开发商仍可将其进行抵押贷款的问题,记者采访了北京市汉华律师事务所律师齐正。齐正告诉记者,购房者虽然已经和开发商签订了购房合同办理了备案,但是因为尚未办理不动产权登记证书,拥有房屋及相对应的土地使用权的权利主体仍然是开发商,购房者在未办理不动产权登记前仅是相对于开发商拥有了所购买不动产的债权,而不是物权。所以开发商才可以进行抵押。


有法律界人士向记者透露,通常来看,一审胜诉、二审被推翻的情况是比较少见的,除非一审的主要事实证据被推翻。


俏江南相关负责人告诉记者,“汪小菲这次通过微博发声,是希望这个事件能够引起社会关注,政府方面能够尽快帮我们解决问题。”


记者注意到,在汪小菲的房产维权微博下,有不少网友留言表示也遭遇过购买的商铺、住宅遭抵押,难办房产证的问题。有网友感叹:“名人遭遇这类房屋纠纷尚且要通过微博维权,我们普通人就更难了。”


现实中,购房后难拿房产证的情况并不少见,其中也不乏“名人”。


去年9月,成龙在北京东城区的两套豪宅被拍卖,中国房地产报记者梳理发现,“成龙卖房”的背后是该处房屋购入后13年未办房产证,开发商因欠债被申请强制执行。同年11月,藏族歌手阿兰在微博喊话称,2016年购买的某处房产4年未拿到房产证。


“作为普通人,没有像‘名人’一样的影响力,维权更难。因为购房和办理房本之间存在很长的时间差,购房者很难获得足够的信息,购房之后也只能被动地等着开发商通知办房产证,完全无法了解开发商这期间又将房屋和土地抵押的信息,本来高高兴兴地买新房,却跟买‘盲盒’一样,这不利于诚信社会的建设。”


齐正认为,相关部门应当尽快出台法律保护购房者的利益。比如购房者已经购房后又被开发商抵押的,法律应当认定抵押无效。这样做的好处是既保护了购房者,也可以督促银行和债权人更加审慎的对待开发商抵押放款,避免银行和债权人的损失。


他建议,国家应当建设透明化新房产权平台,让购房者获得更全面的房产信息,可以及时看到自己购买的房屋产权状态。还有希望国家推动新房购房后,立刻能办理房产证的制度,这样能从根本上杜绝开发商偷偷抵押的问题,最大程度保护购房者,维护诚信和公平。